地產價高﹐相對租值一定昇高。 如果昇高的話﹐打工仔一大半的收入就去供屋和 交租。收入就進了地產商那裡。如果租值供屋 便宜的話(如美國除了加州和紐約地區外)﹐餘下 的收入就可以增加消費。因為如此﹐美國才可以 大量入口消費品。 同理﹐祖國如果想推動內需﹐借內需來推動其他 行業﹐如果人民在租金和供屋方面已經用了大 部分收入﹐何來推動其他消費行業。無可否認 是可以推動金融﹐借貸﹐建築行業﹐再借之來 刺激經濟。 不過在祖國大城市﹐房價跟租值的比例往往低 過 1%﹐在上海還是 0.01%。就是說人民的收入 根本付不了較高的租金。但是高樓﹐貴樓仍然 繼續建﹐這完全是資源錯配。看內蒙古的空城﹐ 東莞的華南空Mall﹐貸款建造這些建築的銀行 債務就危危乎了。 Edward Ng wrote: > 閣下仍未懂從歷史啟示去判斷是非! > > "成也金融、敗也金融!" > > 殖民地還有一樣從案件/案例/公義/..所獲:租管。 > 當香港廢除"租管",金融機構便知是大茶飯。 > > "haha" <xrc2cm7e30@yahoo.com.hk> 撰寫於郵件新聞:hpjjjr$smp$1@news.eternal-september.org... > > 鄧總舵主生前曾揚言，要在大陸製造幾十個香港。 > > 事隔多年回顧，大陸確有不少城市學了香港。 > > 只不過共匪好的不學，殖民地也有的法治、人權、言論自由，共匪不屑一顧。 > > 反而港英的「高地價政策」，將貨幣與美元掛鉤，令貨幣政策錯配等，就學了十足。 > > > > http://www.takungpao.com/news/09/08/16/CR-1127670.htm > > > > 【大公網訊】美國《華爾街日報》8月15日載文《繼續讓房地產做支柱產業貽害無 > > 窮》，摘要如下： > > > > 在8月13日舉行的「2009博鰲房地產論壇」上，中國房地產開發商一掃一年前的陰 > > 霾，個個笑逐?開。經歷了年初的「小陽春」後，6月份以來，房地產銷售面積和 銷售金額的突然爆發，讓開發商們覺得金融危機也不過如此，他們又找到了身為支 柱產業的「從前的影子」。而同樣有泡沫趨 > > 勢的中國股市則沒那麼幸運。 > > > > 目前看來，通過前期基礎設施投資對經濟增長的拉動，中國經濟強有力的復甦預期 > > 已經形成，再加上寬鬆貨幣政策助推的通脹預期，房地產業此時「非常完美」地接 > > 過了繼續推動經濟增長的接力棒，而且很有可能是政府「放縱」的結果。這從信貸 > > 資金流向的微妙變化可以看出，儘管7月份新增貸款驟降，但房地產開發企業利用 銀行貸款約為1143億元，占新增貸款比重為32%，而上半年這一比重僅為7%左右。 > > > > 但房地產繼續做支柱產業其實貽害無窮，因為支柱產業只能是製造業等生產型企 > > 業，而房地產商只相當於一個中介組織，其作為服務業根本不可以長久依賴。房地 > > 產業越發達中國經濟就越危險，房價太高不僅會導致資源錯配和產業結構失衡，更 > > 重要的是會抑制居民消費，還會導致嚴重的社會危機。 > > > > 2003年左右，房地產開始被定位為支柱產業，這其實是一個誤會。從生產法核算 GDP的角度來看，房地產業的增加值占GDP比重不足5%，甚至還不如同為第三產業的 批發和零售業。值得一提的是，從2007年的數據 > > 來看，房地產業的人均增加值非常 高，達到了70萬元，而金融業才僅為28萬元，這從側面證明了房地產行業的暴利。 > > > > 如果從支出法核算GDP的角度來看，情況似乎大不一樣，這也是許多人拿房地產作 為支柱產業的理由。比如，目前房地產開發投資占固定資產投資的比重接近 20%， 占GDP的比重接近10%，個別地區的比重更 > > 高，2007年北京市房地產開發投資比重占 固定資產總投資的50%。這還僅僅是直接貢獻，如果再考慮到對其他行業的拉動作 用，似乎證明房地產業是獨一無二的支柱產業。 > > > > 這其實是一種統計錯覺。由於房地產商品的特殊性，在計算房地產開發投資的時 > > 候，其實計入的不是房地產企業的投資，而是企業和居民購買商品房的花費，表面 > > 上似乎反映的是房地產企業對 GDP的貢獻，而實際上卻代表了居民和企業的消費貢 > > 獻。這主要由於統計購買方太過複雜，所以才改由統計建設方─房地產開發企業。 > > 因此，無論是房地產企業還是某些學者以後最好不要再拿房地產開發投資的數據來 > > 迷惑公眾了。 > > > > 這也點破了一個道理，雖然房地產業處於產業鏈的高端，但還不是最高端，因為最 > > 終都要與消費者完美銜接，消費才是真正的國民經濟的支柱。房地產這樣一個只是 > > 依靠壟斷和信息優勢的中介性質的服務行業，無論如何也起不了支柱產業的作用。 > > 如果回想起2008年房地產商四處上書要求救市，就會發現這個行業根本就不是「支 > > 柱」，它塌得比誰都快。 > > > > 另外，儘管居民購房支出被統計到了投資中，但在居民自身看來，這卻是實實在在 > > 的「消費」。中國的消費率其實並不低，這也是擴大消費這麼多年仍然不見起色的 > > 原因，因為居民為了購房已經盡力地「消費」了。由於房價不斷高企，居民或者通 > > 過購房把一部分消費算到了投資里，或者減少當期消費增加儲蓄，這都導致了統計 > > 意義上中國消費過低。 > > > > 當然，如果把購房算到「投資」，由於房地產增值的財富效應也有可能促進消費， > > 這或許只是一種理論上的可能。由於中國城市化率目前僅為45%左右，而且城鎮里 也有大概15%左右的無房戶，現在的高房價不僅將拖延城市化的進程，而且也會壓 抑這部分人的消費需求。而且，根據IMF的研 > > 究，房地產財富效應的顯現需要資本 市場的深化，在「市場主導型」的國家要顯著大於「銀行主導型」國家。對於中國 來說，房價下降也許才會釋放居民多層次的消費潛力，比如在房 > > 地產行業低迷的 2008年，中國的社會消費品零售額卻突破了10萬億元，同比增長了21.9%，創下了 10年新高。 > > > > 如果中國政府和房地產商繼續不善待消費者，縱容房價遠遠脫離收入（據中央黨校 > > 周天勇教授的研究，目前對於60%的中低收入人群來說，房價收入比在8-24之間， 超過6左右的發達國家平均水平），早晚會面臨調整，而且越晚調整就越劇烈。北 京師範大學鐘偉教授在這次「博鰲房地產論 > > 壇」上表示，未來三年中國房地產行業 必將經歷大的調整，但被「政策餡餅」砸暈的房地產商會接受這樣的警告嗎？ > > > > 中評社香港16日 > > > > -- > > ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ > > 哮天神犬專吃屎，走狗教授愛偷窺 > > ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ > > --- news://freenews.netfront.net/ - complaints: news@netfront.net ---